Le commerçant est-il un voisin comme les autres ?

Restaurant, boulangerie de quartier ou industrielle, discothèque, plateforme logistique, atelier mécanique : l’activité économique génère inévitablement des nuisances.

Le contentieux des troubles anormaux du voisinage constitue un risque juridique pour les entreprises. Et la jurisprudence récente montre une tendance claire : l’activité commerciale n’est pas traitée comme un voisin “à part”.

Exploiter oui, troubler non

Depuis deux cents ans au moins, le législateur déploie un arsenal juridique important afin de prévenir les troubles du voisinage :

• Règles de distance des constructions et des plantations (dont certaines remontent au Code civil de 1804)
• Règles de zonage en urbanisme,
• Règles locales (nuisances sonores et/ou olfactives prises par les municipalités)
• Règlementation des horaires d’ouverture des commerces, d’horaires de livraisons, celles sur les sons amplifiés émanant d’un espace professionnel
• Servitudes légales (écoulement des eaux de pluie, passage pour désenclaver un terrain, etc)
• Règlement de copropriété (exclusion de commerces de bouche, des « animaux criards »)
• Servitudes contractuelles : engagement non aedificandi ou non altius toli (sur les hauteurs de constructions et/ou plantations).

Ces règles ne permettant pas d’éliminer tous les conflits, la jurisprudence a créé dès le XIXè siècle la théorie du trouble anormal du voisinage, entrée dans le Code Civil en 2024 qui a modifié l’article 1253 du Code civil dans les termes suivants :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. »

Autrement dit : même sans contrevenir à la loi, même sans commettre une faute, même en opérant une activité licite et/ou autorisée administrativement dans le respect des normes techniques, un voisin peut être considéré comme fauteur de trouble anormal.

Pas d’indulgence

Forcément, une activité économique peut générer un certain nombre de nuisances presque intrinsèques à celle-ci. Prenons l’exemple des restaurants et des difficilement évitables odeurs de cuisson, bruits de ventilation, va et vient des livraisons, rires et conversations des clients en terrasse.

Ainsi par exemple, une activité de vente de pizzas a dû cesser en raison des nuisances provoquées par les cyclomoteurs de livraison et des bruits nocturnes affectant les copropriétaires voisins (CA Versailles, 4e ch., 8 sept. 1995 : JurisData n° 1995-044512).

Le message est clair : le commerce ne bénéficie d’aucune indulgence particulière du seul fait de son utilité économique.

« J’étais là avant »

L’exploitant peut toutefois invoquer son antériorité.

Ainsi, le juge reconnaît qu’un riverain qui s’installe au-dessus d’une pizzeria l’a fait en conscience, et ne peut donc se plaindre de nuisances considérées « normales ».

Cependant, cette théorie de l’antériorité reste fragile. Par exemple, une extension de surface commerciale avec création de quais de déchargement a été condamnée car les nuisances sonores étaient devenues excessives pour les riverains. L’argument selon lequel le quartier était déjà classé en zone commerciale n’a pas été retenu. Ce sont l’intensification de l’activité et les nouvelles installations qui ont été jugées anormales.

Ainsi, l’évolution de l’activité économique évolue (agrandissement, hausse du trafic, augmentation de production, nouveaux équipements, horaires étendus), si elle aggrave les nuisances préexistantes, peut réduire à néant l’impunité tiré de l’antériorité.

L’autorisation administrative n’est pas synonyme d’immunité civile

La jurisprudence rappelle régulièrement que le trouble anormal du voisinage est autonome par rapport au droit administratif.

Le respect des règles administratives (être titulaire d’une autorisation, conforme au règlement d’urbanisme, classé dans sa catégorie commerciale) n’empêche pas nécessairement une condamnation civile, qui peut consister non seulement en dommages intérêts mais également en injonction de faire cesser l’origine des troubles, parfois sous astreinte.

Il en va de même des activités exercées conformément à la destination prévue par un bail ou par un règlement de copropriété qui peuvent être sanctionnées lorsqu’elles provoquent des nuisances excessives.

Ce que les entreprises doivent retenir

Ces problèmes de cohabitation constituent un vrai risque économique pour les entreprises qui peuvent être soumises à dommages-intérêts, des injonctions de travaux, des limitations ou suspension d’exploitation, autant d’enjeux d’atteinte à l’image pouvant aller fragiliser voire compromettre leur activité.

Le contentieux du voisinage devient donc un enjeu stratégique de gestion du risque pour certains exploitants commerciaux.

Le droit des troubles anormaux du voisinage confirme que la performance économique ne suffit pas à légitimer les nuisances générées par l’exploitation et la cessation du trouble subi par les riverains primera.

L’occasion d’en discuter ce soir autour d’un verre entre voisins ?