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Un fonds de capital-investissement vend une plateforme hôtelière française. Douze actifs répartis dans plusieurs régions, détenus via une holding immobilière française.
SPA soumis au droit anglais. Signature à Londres. Closing au Luxembourg. Acquéreur basé dans le Golfe. Conseils à Paris, Londres et Luxembourg.
Tout est signé. Le communiqué de presse est prêt.
Trois mois plus tard, un créancier soutient que la cession de titres n’a pas respecté le nouvel article 1865-1 du Code civil français.
Cet argument ne peut plus être écarté d’un simple revers de main.
Depuis le 27 juin 2026, le droit français exige que tout transfert de parts ou actions d’une « personne morale à prépondérance immobilière » (« PMPI »), telle que définie à l’article 726(I)(2°) du Code général des impôts, soit constaté soit par un acte notarié, soit par un acte contresigné par un avocat français. À défaut, le transfert peut être déclaré nul en droit français.
Il s’agit de l’article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, qui a introduit le nouvel article 1865-1 du Code civil français.
Aucune disposition transitoire n’a été prévue.
Ce que beaucoup n’ont pas encore pris en compte :
Cette disposition s’applique à toutes les personnes morales répondant à la qualification de PMPI, quelle que soit leur forme sociale.
Les SCI, mais également les SAS, SA, SARL, SNC et sociétés holding.
Et son champ d’application est particulièrement large.
La définition fiscale issue du Code général des impôts vise les personnes morale indépendamment de leur nationalité. Une structure luxembourgeoise ou britannique dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France entre dans cette définition.
Le choix d’une loi étrangère applicable ne protège donc pas automatiquement la transaction contre ces nouvelles formalités françaises.
Une signature à Londres ou au Luxembourg ne suffit pas, à elle seule, à neutraliser le risque.
Implications pratiques pour les opérations de M&A et de Private Equity :
→ Toute personne morale dont les actifs sont principalement constitués d’immobilier français ou de participations dans d’autres PMPIs entre dans le champ des nouvelles exigences formelles. En pratique, cela signifie un seuil supérieur à 50 % de la valeur brute des actifs, évaluée à leur valeur de marché sans déduction des passifs, à la date de la cession de titres ou au cours de l’année précédente.
→ Les opérations de cession de titres portant sur des plateformes hôtelières, des actifs de bureaux ou des portefeuilles logistiques détenus via des véhicules immobiliers français sont particulièrement exposées.
→ Les LBO, les secondary buy-outs et les restructurations de portefeuilles comprenant des actifs immobiliers significatifs sont également concernés.
→ Les fusions et les transmissions universelles de patrimoine sont exclues. Il en va de même des simples contrats d’option — mais l’exercice d’une option devra respecter les nouvelles formalités.
Les conséquences du non-respect de ces règles ne doivent pas être sous-estimées.
Le risque est loin d’être théorique.
La cession de titres est susceptible d’être frappée de nullité absolue au titre de l’article 1179 du Code civil français, dès lors que la règle semble destinée à protéger l’intérêt général. Si cette analyse devait prévaloir, la nullité pourrait être invoquée par toute personne justifiant d’un intérêt légitime.
En outre, le nouvel article 635-0 A du Code général des impôts prévoit que l’enregistrement fiscal sera refusé en l’absence d’un acte répondant aux exigences requises.
Ce que cela implique en pratique :
→ La qualification de PMPI devrait désormais faire partie du processus de due diligence dès le début de l’opération — au même titre que les analyses fiscales et réglementaires.
→ L’intervention d’un conseil français qualifié doit être intégrée dans le mécanisme de closing dès la phase de structuration, et non ajoutée en dernière minute au moment de la signature.
→ Les conseils étrangers — avocats anglais et luxembourgeois, conseils financiers, general partners non-résidents — doivent être sensibilisés à cette nouvelle exigence.
Ce risque vous incombe, pas à eux.
Au fil des nombreuses opérations de M&A transfrontalières que j’ai accompagnées dans le secteur de l’immobilier commercial français, notamment dans l’hôtellerie, les bureaux et la logistique, j’ai souvent observé que des formalités juridiques locales passent au second plan, malgré une structuration rigoureuse des transactions internationales.
Pour les praticiens des opérations transfrontalières, la vérification de la qualification de PMPI devrait désormais devenir un réflexe aussi naturel que la FIRPTA aux États-Unis, la SDLT au Royaume-Uni ou la RETT en Allemagne.
De nombreux modèles de documentation transactionnelle internationale actuellement utilisés ne tiennent pas encore compte de cette nouvelle exigence française. Cela devra probablement évoluer.
Les meilleures opérations échouent rarement en raison du prix.
Elles échouent parfois en raison d’une exigence juridique que personne n’avait anticipée.
Depuis le 27 juin 2026, cette formalité juridique est devenue une condition de validité en droit français.
Si vous travaillez sur une transaction impliquant de l’immobilier français, il s’agit d’un point qui mérite d’être vérifié dès maintenant — et non après la signature.
N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez échanger sur l’impact potentiel de cette réforme sur votre opération.
