La propriété commerciale

Le statut des baux commerciaux confère au locataire un ensemble de droits, souvent d’ordre public, que l’on désigne couramment par le terme de « propriété commerciale ». Bien qu’ils ne relèvent pas du droit de propriété à proprement parler, ces droits sont ainsi désignés car ils dépossèdent le bailleur de certaines de ses prérogatives naturelles.

Le statut des baux commerciaux est applicable de plein droit aux baux des locaux dans lesquels un fonds commercial, artisanal ou industriel est exploité par une personne physique ou morale inscrite, à l’adresse des locaux, au registre national des entreprises. La loi l’étend à d’autres activités de nature civile, telles que l’enseignement. Les parties à un bail peuvent également s’y soumettre volontairement, sous certaines conditions.

La « propriété commerciale » correspond principalement au droit au renouvellement du bail que le statut des baux commerciaux confère au locataire. Par exception au droit commun, le bail commercial ne prend pas fin à son terme mais se poursuit au-delà de sa date d’expiration, aussi longtemps que l’une des parties ne prend pas l’initiative de le rompre ou d’en proposer le renouvellement.

Le bailleur qui, refusant le renouvellement, met fin au bail pour récupérer ses locaux doit payer au locataire une indemnité d’éviction, qui varie selon que la perte du bail entraîne ou non celle du fonds de commerce qui y est exploité. La loi confère au locataire le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité.

Si, lors de la conclusion du bail initial, le loyer est fixé librement entre les parties, lors de son renouvellement, la fixation du nouveau loyer est, sauf clause contraire, encadrée par la loi. Le locataire est en principe protégé de brusques augmentations par un plafond légal, calculé en fonction de l’évolution d’indices spécifiques publiés par l’INSEE, et, en cas de déplafonnement, par l’application progressive de l’augmentation à raison de 10% par an. A noter cependant que ces limites ne s’appliquent pas aux locaux à usage de bureaux.

La durée minimale impérative des baux commerciaux est de 9 ans. Toutefois, sauf clause contraire, le locataire a la faculté de mettre fin au bail pour l’expiration de chaque période triennale. Pour cette raison, on parle souvent de « bail 3-6-9 ». Le bailleur bénéficie également de cette faculté, mais pour des motifs limités, tenant souvent à la réalisation de travaux dans l’immeuble, et à condition d’indemniser le locataire, ou, dans certains cas, de lui fournir des locaux de substitution.

Le statut des baux commerciaux confère au locataire un droit de préférence (parfois appelé droit de préemption) en cas de mise en vente des locaux qu’il occupe. Ainsi, le bailleur qui souhaite vendre ses locaux doit lui faire une offre en priorité. Ce droit est d’ordre public et toute clause contraire est réputée non écrite. Il connaît toutefois des exceptions, notamment lorsque la vente porte sur un immeuble entier, dont les locaux loués ne constituent qu’une partie, ou sur un ensemble de locaux.